Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, paydaşlar arasında fiili taksim bulunması ve satışa zamanında itiraz edilmemesi halinde sonradan ön alım hakkı talep edilemeyeceğine hükmetti. Karar, özellikle miras yoluyla paylaşılan tarla ve arsalarda açılan davalar açısından emsal niteliği taşıyor.
21 Ocak 2026 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan karara göre, ortak mülkiyete konu bir taşınmazda paydaşlardan biri hissesini üçüncü kişiye devretti. Diğer pay sahibi ise satışın kendi adına yapılması talebiyle ön alım davası açtı. Davalı taraf, taşınmazda fiili taksim bulunduğunu ve herkesin kendi bölümünü belirli sınırlar içinde kullandığını savundu. İlk derece mahkemesi bu savunmayı yerinde bularak davayı reddetti.
Dosya, Adalet Bakanlığı’nın kanun yararına temyiz başvurusu üzerine Yargıtay’ın önüne geldi. İnceleme sırasında bilirkişi raporunda taşınmazda belirgin bir sınır işareti ya da fiili bölünme bulunmadığı, arazinin boş ve ekilmemiş olduğu tespitine yer verildiği görüldü. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, yerel mahkemenin bu raporu yeterince değerlendirmediğine hükmederek kararı bozdu.
Kararda Türk Medeni Kanunu’ndaki dürüstlük kuralına da dikkat çekildi. Paydaşlar taşınmazı aralarında fiilen paylaşmış ve herkes kendi bölümünü kullanıyorsa, satış sırasında itiraz etmeyen bir paydaşın tapu devrinden sonra ön alım hakkına dayanmasının hukuken korunamayacağı, bunun hakkın kötüye kullanımı sayılabileceği vurgulandı.
Öte yandan, fiili taksimin somut delillerle ortaya konulamadığı durumlarda ön alım hakkının geçerliliğini koruduğu belirtildi. Bu gibi hallerde mahkemelerin satış koşullarını, kullanım biçimini ve paydaşlar arasındaki fiili ilişkiyi ayrıntılı şekilde incelemesi gerektiği ifade edildi.
Karar, Türkiye genelinde yaygın olan ortak tapulu taşınmaz satışları bakımından uygulamaya yön verecek nitelikte görülüyor. Özellikle kırsal bölgelerde miras yoluyla paylaşılan tarla ve arsalara ilişkin açılan şufa davalarında bu içtihadın belirleyici olması bekleniyor.