Türkiye genelindeki gayrimenkul piyasasının nabzını tutan Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası, haziran dönemine ilişkin merakla beklenen resmi rakamları kamuoyuna sundu. Yapılan son açıklamada, konutların yapısal kalitesinden kaynaklanan fiyat değişimlerinin arındırılmasıyla elde edilen Konut Fiyat Endeksi ile piyasaya yeni adım atan kiracıların durumunu yansıtan Yeni Kiracı Kira Endeksi tabloları detaylı şekilde paylaşıldı. Bu veriler, gayrimenkul sektörünün son aylarda nasıl bir seyir izlediğini net bir biçimde gözler önüne seriyor.
Açıklanan resmi rapora göre, baz yılı 2023 olarak kabul edilen Konut Fiyat Endeksi haziran ayında bir önceki aya kıyasla %2,0 oranında bir artış kaydederek 231,5 seviyesine ulaştı. Yıllık bazda incelendiğinde ise endeksin geçtiğimiz yılın aynı dönemine göre %24,5 oranında yükseldiği görülüyor. Ancak bu nominal artışa tezat olarak, enflasyon etkilerinden arındırılmış reel değerlendirmede konut fiyatlarının geçen yıla göre %5,8 oranında bir gerileme yaşadığı hesaplanıyor.
Metropollerde Yaşanan Fiyat Değişimleri Dikkat Çekiyor
Ülke ekonomisinin lokomotifi konumunda bulunan 3 büyükşehirdeki konut fiyat hareketliliği, haziran ayında da hareketli yapısını korumaya devam etti. Mega kent İstanbul'da konut fiyatlarında bir önceki aya kıyasla %2,1 oranında bir yükseliş yaşanırken, başkent Ankara'da bu artış %1,0 seviyesinde daha sakin bir seyir izledi. Ege'nin incisi İzmir ise aylık %3,1'lik artış oranıyla haziran ayında 3 büyükşehir arasında fiyatı en hızlı yükselen kent olarak öne çıktı.
Yıllık değişim oranlarına daha geniş bir pencereden bakıldığında metropollerdeki tablonun benzer oranlarda şekillendiği gözlemleniyor. Son 1 yıllık süreçte konut fiyat endeksi Ankara'da %25,5 oranında artarken, İstanbul bu artışta %25,3 ile hemen arkasından geldi. İzmir ise yıllık bazda sergilediği %22,6 oranındaki artış grafiğiyle 3 büyük kent arasında en geride kalan şehir oldu.
Bölgeler Arasındaki Fiyat Farklılıkları Belirginleşiyor
Ülke genelindeki gayrimenkul hareketliliği bölgesel bazda incelendiğinde coğrafi koşulların ve yerel talebin fiyatlar üzerinde ciddi farklılıklar yarattığı görülüyor. Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası verilerine göre, haziran ayında yıllık bazda en yüksek konut fiyat artışının yaşandığı yerlerin başında deprem sonrası yeniden yapılanma sürecinin yoğun geçtiği Hatay, Kahramanmaraş ve Osmaniye bölgesi geliyor. Bu bölgede konut değerleri yıllık bazda %33,1 oranında bir ivmelenme gösterdi.
Buna karşın, ülkenin batı sınırında yer alan Edirne, Kırklareli ve Tekirdağ illerini kapsayan Trakya bölgesinde çok daha durağan bir seyir hakim oldu. Bu bölge, yıllık bazda %16,5 oranındaki konut fiyat endeksi artışıyla Türkiye genelinde fiyatların en yavaş yükseldiği coğrafi alan olarak kayıtlara geçti. Bu durum, bölgesel yatırım taleplerinin ve demografik hareketlerin konut fiyatları üzerindeki doğrudan etkisini bir kez daha kanıtladı.
Yeni Kiracılar İçin Kira Bedelleri Yükselmeye Devam Ediyor
Gayrimenkul sektörünün kiralama kanadında da hareketlilik hız kesmeden sürüyor ve yeni kiralama yapan vatandaşların bütçelerini doğrudan etkiliyor. Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası tarafından hesaplanan Yeni Kiracı Kira Endeksi, haziran ayında aylık bazda %2,3 oranında bir yükseliş kaydetti. Bu veri, piyasaya yeni çıkan veya evini değiştirmek zorunda kalan kiracıların karşılaştığı maliyetlerin aylık bazda artmaya devam ettiğini gösteriyor.
Geçtiğimiz yılın haziran ayı ile kıyaslama yapıldığında ise yeni sözleşmelerdeki kira bedellerinin nominal olarak %29,2 oranında arttığı hesaplanıyor. Her ne kadar bu nominal yükseliş göze çarpsa da, genel fiyat seviyelerindeki artış yani enflasyon göz önüne alındığında reel olarak yeni kiracı kira endeksinde %2,2 oranında bir düşüş gerçekleştiği belirlendi. Bu durum, kira fiyatlarındaki artışın genel enflasyon hızının bir miktar gerisinde kaldığına işaret ediyor.
Büyükşehirlerdeki Yeni Kira Sözleşmelerinde Son Durum
Yeni konut kiralayanların ödediği bedelleri yansıtan endeksin 3 büyük ildeki aylık değişimleri, kiracıların omuzlarındaki yükün arttığını doğruluyor. Haziran ayında yeni kiracı kira endeksi İstanbul genelinde bir önceki aya göre %2,5 oranında artarken, Ankara'da %2,0 ve İzmir'de %2,6 oranında yukarı yönlü bir grafik çizdi. Büyükşehirlerdeki bu aylık yükselişler, özellikle yaz döneminde yaşanan taşınma hareketliliğinin bir yansıması olarak değerlendiriliyor.
Yıllık bazdaki değişim oranlarına bakıldığında ise büyükşehirlerdeki yeni kiracıların ödediği bedellerin çok ciddi oranlarda tırmandığı açıkça görülüyor. Son 1 yılda İstanbul'daki yeni kiracı kira endeksi %33,4 oranında devasa bir artış göstererek zirveye yerleşti. Ankara %30,7 oranındaki yıllık artışla İstanbul'u takip ederken, İzmir'de yeni kiralama yapanların karşılaştığı yıllık artış oranı %28,4 olarak gerçekleşti.
Kiralık Konut Piyasasının Bölgesel Değişim Dinamikleri
Tıpkı satılık konut fiyatlarında olduğu gibi, yeni kira bedellerinde de bölgeler arasında çok keskin uçurumlar bulunuyor. İstatistiki veriler analiz edildiğinde, yeni kiracı kira endeksinde en yüksek yıllık artışın yaşandığı bölge %33,7 ile yine Hatay, Kahramanmaraş ve Osmaniye illerini kapsayan bölge oldu. Deprem bölgesindeki konut arzı yetersizliği ve yoğun talep, buradaki kiralama maliyetlerinin Türkiye ortalamasının üzerinde seyretmesine neden oluyor.
Diğer taraftan, yeni kiracıların bütçesini en az zorlayan ve yıllık bazda en düşük kira artışının yaşandığı bölge ise Trakya oldu. Edirne, Kırklareli ve Tekirdağ illerinin yer aldığı bu bölgede yeni kiracı kira endeksi yıllık bazda %22,6 oranında artış gösterdi. Bu veri, Trakya bölgesinin hem satılık hem de kiralık konut piyasasında Türkiye'nin en sakin bölgelerinden biri olmaya devam ettiğini ortaya koyuyor.
Kaynak: Zeki Ersin Yıldırım
