Türkiye genelinde gayrimenkul sektöründe 2026 yılının ilk altı aylık döneminde son derece dikkat çekici bir hareketlilik yaşandı. Konut alıcılarının büyük bir çoğunluğu tercihlerini sıfır dairelerden yana kullanırken, pazarda son dört senenin en yüksek satış rakamlarına ulaşıldı. Yılın ilk yarısında gerçekleşen birinci el konut satışları 221.487 adet seviyesine kadar yükselerek tarihi bir rekora imza attı. Yaşanan bu rekor artışın arkasında ise değişen tüketici alışkanlıkları ve piyasa koşulları yer alıyor.
Özellikle büyükşehirlerde yaşanan deprem endişesi, eski binaların her geçen gün artan bakım masrafları ve fiyat dengelerindeki radikal değişimler alıcıların rotasını tamamen sıfır projelere çevirdi. Sektör analizlerine göre vatandaşlar artık sadece bir ev satın almayı değil, aynı zamanda bütçelerini en güvenli ve ekonomik şekilde değerlendirmeyi hedefliyor. Konut pazarındaki bu radikal dönüşüm, gayrimenkul yatırımlarının yönünü de köklü bir biçimde etkiliyor.
İstanbul İçindeki Fiyat Uçurumu Satın Alma Kararlarını Doğrudan Etkiliyor
Kent merkezindeki yaşlı bina stoğu ile yeni gelişen bölgelerdeki modern projeler arasındaki fiyat makası her geçen gün daha fazla açılıyor. İstanbul'un köklü ve merkezi semtlerinde yer alan 30 ile 40 yıllık eski bir daire için talep edilen satış bedelleri, gelişmekte olan ilçelerdeki yeni projelerle yarışır hale geldi. Bu durum, hem oturum amacıyla ev arayanların hem de yatırımcıların finansal hesaplarını sil baştan yapmalarına yol açıyor.
Metropolün dinamikleri incelendiğinde Kadıköy gibi köklü ilçelerde 40 yıllık bir apartman dairesine ödenen bütçeyle, Başakşehir gibi modern yapı stoğunun yoğun olduğu alanlarda tam 2 adet sıfır daire satın alınabiliyor. Aynı bütçeyle daha yüksek yaşam standartlarına ve iki ayrı gayrimenkule sahip olma fikri, tüketicilerin merkezi semtlerden uzaklaşarak gelişim aksındaki yeni konut projelerine yönelmesini sağlıyor.
Gayrimenkul Uzmanları İkinci El Pazarı Ve Eski Yapı Risklerine Dikkat Çekiyor
Uzman değerlendirmelerine göre ikinci el konut pazarında fiyatların aşırı yüksek seyretmesinin en büyük nedeni, merkezi lokasyonlardaki arsa payı değerlerinden kaynaklanıyor. Buna karşın eski yapılarda karşılaşılan yüksek deprem riski, sürekli artış gösteren aidat ödemeleri, ağır güçlendirme maliyetleri ve enerji verimsizliği alıcıların kararını doğrudan etkiliyor. Yüksek yenileme masrafları çıkaran eski binalar, finansal açıdan vatandaşlara ciddi bir yük getiriyor.
Tüm bu olumsuz faktörler sebebiyle ev arayışında olanlar, kentin merkezindeki yaşlı yapılara yüksek tutarlar ödemekten kaçınıyor. Bunun yerine gelişim aksında yer alan bölgelerde aynı bütçe imkanlarıyla daha geniş metrekareye sahip, deprem yönetmeliğine uygun ve güvenli konutlara sahip olmayı tercih ediyorlar. Sektör temsilcileri önümüzdeki dönemlerde de bu eğilimin artarak devam edeceğini öngörüyor.
Alternatif Finansman Modelleri Ve Sosyal Donatılar Talebi Destekliyor
Birinci el konut satışlarındaki bu yükseliş tesadüfi bir tablo ortaya koymuyor. Vatandaşlar ev satın alırken artık sadece metrekare birim fiyatına bakmakla kalmayıp, yapının sunduğu güvenlik standartlarını ve aylık işletme maliyetlerini de titizlikle inceliyor. Yeni yapılan konutların deprem mevzuatına tam uyumu, yüksek enerji tasarrufu sağlayan yapısı, kapalı otopark alanları ve sosyal donatı imkanları sıfır projeleri çok daha cazip bir konuma yükseltiyor.
Finansman tarafında da son derece hareketli bir süreç yaşanıyor. İpotekli konut satışlarındaki dönemsel hareketliliğe rağmen pazardaki alımların yaklaşık %80,0 gibi devasa bir oranı peşin para veya alternatif finansman kanallarıyla tamamlanıyor. Tasarruf finansman şirketlerinin sunduğu imkanlar ile inşaat firmalarının kendi bünyelerinde hazırladığı esnek vadeli satış kampanyaları, sıfır konut pazarına ivme kazandıran ana unsurlar arasında bulunuyor.
Gelişen İlçelerde Sıfır Konut Satışları Hız Kesmeden Devam Ediyor
Sıfır ev tercihinde bulunan vatandaşların büyük bir kısmı metropolün çeperlerinde yer alan ve hızlı bir kentsel dönüşüm süreci geçiren bölgelere odaklanıyor. Özellikle Başakşehir, Beylikdüzü, Arnavutköy, Bahçeşehir, Kayaşehir ve Ispartakule gibi düzenli şehirleşmenin ön planda olduğu alanlar yoğun ilgi görüyor. Bu ilçeler sundukları modern alt yapı, geniş yeşil alanlar ve ulaşım kolaylıklarıyla öne çıkıyor.
Anadolu ve Avrupa yakasındaki diğer gelişim aksları olan Sancaktepe, Çekmeköy, Pendik, Tuzla, Sultanbeyli, Büyükçekmece, Avcılar, Küçükçekmece ve kentsel dönüşüm projeleriyle çehresi değişen Kartal gibi noktalar da konut alıcılarının en çok tercih ettiği yerler arasında bulunuyor. Kentsel dönüşüm çalışmaları neticesinde artan yeni yapı stoğu, alıcılara geniş bir yelpazede güvenli ve konforlu bir yaşam alanı seçeneği sunuyor.
Kaynak: Zeki Ersin Yıldırım