1 NO'LU TAŞINMAZIN Özellikleri : Afyonkarahisar İl, Bolvadin İlçe, KESTEMET Mahalle/Köy, 525 Ada, 341 Parsel, Dosya kapsamında bulunan Bolvadin İcra Müdürlüğü'nün 2021/8 Esas numaralı dosyasından davaya konu taşınmazın Afyonkarahisar İli Bolvadin İlçesi Kestemet Mahallesi 525 Ada 341 Parselde kayıtlı 265, 80m2 yüzölçümlü zemin katı dükkan 1. katı mesken olan bodrum 2 katlı karkas bina ve arsası vasfındaki gayrimenkul olduğu ve taşınmazda Anadolum Zirai Donatım Tarım Hayvancılık Sanayi ve Ticaret Ltd.Şti'nin tam hisse ile tapuya kayıtlı olduğu anlaşılmıştır. Dava konusu taşınmazla ilgili dosyasında imar durum belgesinin bulunmadığı, dosya kapsamında bulunan Bolvadin İcra Müdürlüğünün 2021/8 Esas numaralı dosyasında bulunan Bolvadin Belediye Başkanlığı İmar ve Şehircilik Müdürlüğünün 16/02/2022 tarih ve 4207 sayılı yazısında Bolvadin İlçesi Kestemet Mahallesi 525 Ada 341 parsel numaralı taşınmazın Bolvadin Belediyesi koruma amaçlı imar planında bitişik nizam 2 kat konut alanında kalmakta olduğu belirtilmiştir. Keşif günü yerinde yapılan incelemelerde taşınmazın Kestemet Mahallesi Karagöz Sokak No:50 Bolvadin adresinde bulunduğu belirlenmiştir. Taşınmaz ilçe merkezinde olup çarşı camisine 190 metre, İstasyon Caddesine 210 metre, Hükümet Konağına 550 metre mesafededir. Taşınmazın etrafının meskun olduğu, yoğun yapılaşmanın bulunduğu, düz bir topoğrafik yapıda, ulaşım sorunu bulunmadığı, altyapı hizmetlerinin tam olduğu belirlenmiştir.
Yapılan incelemelerden taşınmazın üzerinde bodrum + zemin + 1. kat kattan oluşan bir yapının bulunduğu, yapının bodrum katının depo, zemin katının dükkan üst katının mesken olarak inşa edildiği belirlenmiştir. Yapının bodrum ve zemin katlarının 235, 90m2, 1. katın ise 157, 30m2 alanlara sahip olduğu belirlenmiştir. Yapının yaklaşık 12 yıllık olduğu belirlenmiştir. Zemin katta bulunan dükkanın yem satış dükkanı olarak kullanıldığı içinde yem çuvallarının bulunduğu, zemininin fayans kaplı olduğu, duvarlarının sıva üzeri boyalı olduğu, girişte sağda pvc doğrama ile çevrilmiş yazıhane bölümünün bulunduğu, ön cephesinde alüminyum camekanın bulunduğu, sobalı ısınmanın bulunduğu, dükkanın içerisinde mutfak olarak kullanılan tezgahı bulunan oda ile tuvaletin bulunduğu görülmüştür. Binanın bodrum kat ile 1.kat ulaşımı sağlayan merdiven holünün bulunduğu, bodrumun ortak alan olarak bulunduğu, içerisinin boş olduğu beyan edilmiştir.1.katın ise mesken olarak yapıldığı, keşif günü kullanılmadığı belirlenmiştir. Dairenin giriş kapısının çelik kapı olduğu, antre, 3 oda, 1 salon, mutfak, banyo, wc-lavabodan oluştuğu, antrede zeminler laminant parke kaplama, duvarlar ve tavan alçı üzeri boyalı olup antrede vestiyer bulunduğu, mutfakta zemin laminant parke kaplama, tezgah mermerit, tezgah altı ve tezgah üstü ahşap mutfak dolaplarının mevcut olduğu, banyonun ve wc + lavabonun zemin ile duvarlarının renkli seramik olduğu, banyoda açılır olan kapakları kırılmış olan duş kabin, klozet, lavabonun bulunduğu, odalarının zeminleri laminat parke, duvarlar ile tavanların alçı üzeri boyalı ve tavanlarda kartonpiyerlerin ve avizelerin bulunduğu, ancak meskende eşyaların olmadığı, boş olduğu görülmüştür. Elektrik ve suyunun mevcut olduğu, ısıtmasının ise kombili(bireysel) doğalgaz ile sağlanmakta olduğu tespit edilmiştir. Udes'e göre pazar değerini bulmak için emsal karşılaştırma yöntemi ile arsa değerini maliyet yöntemi ile yapı değerlerini bulup her ikisini topladığımızda taşınmazın toplam pazar değeri bulunmuş olacaktır. Yapının değeri Çevre ve Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından yayınlanan yapı yaklaşık birim maliyetlerine göre yapı sınıfı yıpranmaları da göz önüne alınarak hesaplanacaktır. Buna göre yapıların keşif tarihi itibariyle değeri; Bodrum kat:235, 90m2x9101 TL/m2x(1-0, 15)=182.468, 65 TL. zemin kat::235, 90 m2x3.200 TL/m2x(1-0, 15)=641.648 TL, 1.Kat:157, 30m2x 4.275 TL/m2x (1-0, 15)=571.588, 88 TL, Toplam:1.395.705, 53 TL bulunur. Emsal karşılaştırma yöntemi. Arsa değeri: emsal : yapılan araştırmalarda Bolvadin İlçesi Alaca mah. 248 ada 74 nolu parselde kayıtlı 119, 94 m2 alana sahip taşınmazın 475.000 TL den satışa çıkarıldığı görülmüştür. Şerefiye ve pazarlık sonucu nihai satışının 450.000 TL olabileceği tespit takdir ve kabul edilmiştir. Buna göre emsalin satış bedelinin 450.000/119, 94=3.751, 88 TL/M2 olarak bulunur. Emsal taşınmaz ile davaya konu taşınmaz arasında 370 metre mesafe bulunmaktadır. Emsal taşınmaz istasyon caddesine 12 metre, gazi yiğit başı caddesine 15 metre mesafededir. Emsal taşınmaz davaya konu taşınmaza göre istasyon caddesine daha yakın konumdadır. Bulunduğu konum itibariyle emsal taşınmazın davaya konu taşınmazdan %50 daha değerli olabileceğine kanaat getirilmiştir.
Buna göre davaya konu taşınmazın birim m2 değeri: 3.751, 88 TL/m22x(1-0, 50)=1.875, 94 TL/m2 olarak bulunur.
Taşınmazın arsa değeri=265, 80m2x1.875, 94TL/m2 = 498.624, 85TL bulunur.
Taşınmazın toplam değeri=498.624, 85TL+1.395.705, 53TL=1.894.330, 38TL bulunur.
Bu değer icra müdürlüğü tarafından yapılan keşif tarihi olan 08/03/2022 tarihine TÜİK Yi-üfe endeksleriyle çevrilirse 1.894.330, 38TL X 1.321, 90/1.548, 01= 1.617.635, 11TL olarak bulunur.
Dava konusu parsele ait pafta örneğini ölçeği ve üretimi yöntemi hassasiyetinde zemine aplike ettim. Gerekli inceleme ve ölçümlerimi yaptım dava konusu taşınmazın zemindeki yerini belirledim. Bu parselin Bolvadin ilçesi Kestemet mahallesi 525 ada 341 nolu parsel olduğunu belirledim. Dava konusu bu parselin zemin ve paftası itibari ile birbirine ait ve uygun olduğu ve sınırlarında herhangi bir değişikliğin bulunmadığı ve zemin katı dükkan birinci katı mesken olan bodrum iki katli karkas bina ve arsası vasfı ile 265, 80 m2 miktarlı olarak tapu sicilinde kayıtlı olduğu görülmektedir. Taşınmaza ait şerh/beyan/irtifak ve ipotek bilgileri tapusunda olduğu gibidir. Dava konusu taşınmazın üzerinde bodrum katının depo zemin katının dükkan, birinci katının ise mesken olduğu görülen binanın bulunduğu ve üzerindeki binanın taban alanı olarak 235, 90m2 birinci katta bulunan evin ise 157, 30M2 miktarında olduğu belediyesince verilen ruhsat ölçülerinin de bu şekilde olduğu görülmektedir. Bolvadin Belediye Başkanlığı ve imar ve şehircilik müdürlüğünün Bolvadin icra dairesi müdürlüğüne göndermiş olduğu 16/02/2022 tarih ve e.4207 sayılı yazılarında Bolvadin ilçesi kestemet mahallesi 525 ada 341 parsel nolu taşınmazın Bolvadin Belediyesi Koruma amaçlı imar planı içerisinde bitişik nizam iki kat konut alanında kalmakta olduğu belirtilmiştir. Ayrıca dava konusu bu taşınmazın imar planı ve yerleşim alanı içerisinde olması nedeniyle belediyelerince ve kurumlarca sağlanan her türlü hizmetlerden ve sosyal ünitelerden (elektrik, su, doğalgaz, kanalizasyon vb. Gibi) yararlanabilir konumda olduğu görülmektedir. Taşınmaz Bolvadin kentsel siti sınırları içerisinde kalmaktadır. Kültür ve tabiat varlıklarını koruma kanununun 11. Maddesi: taşınmaz kültür varlıklarının maliklerin bu varlıkların bakım ve onarımları kültür ve turizm bakanlığının bu kanun uyarınca bakım ve onarım hususunda vereceği emir ve talimata uygun olarak yerine getirdikleri sürece bu kanunun bu konuda maliklere tanıdığı hak ve muafiyetlerden yararlanırlar. Ancak kültür varlıklarını koruma bölge kurullarınca birinci grup olarak tescil ve ilan edilen kültür varlıklarının bulunduğu taşınmaz ile birinci ve ikinci derece arkeolojik sit alanlarındaki taşınmazlar zilyetlik yoluyla iktisap edilemez. Malikler bu varlıklar üzerindeki mülkiyet haklarının tabi icabı olan ve bu kanunun hükümlerine aykırı bulunmayan bütün yetkilerini kullanabilirler. Kültür ve tabiat varlıklarını koruma kanununun 9. Maddesi koruma yüksek kurulunun ilke kararları çerçevesinde koruma bölge kurullarınca alınan kararlara aykırı olarak korunması gerekli taşınmaz kültür ve tabiat varlıkları ve koruma alanları ile sit alanlarında inşai ve fiziki bulunulamaz. Bunlar yeniden kullanıma açılamaz veya kullanımları değiştirilemez. Esaslı onarım inşaat tesisat kondaj kısmen veya tamamen yıkma yakma kazı, veya benzeri işler inşai ve fiziki müdahale sayılır. Denilmektedir. Ayrıca korunması gerekli taşınmaz kültür varlığı ve bunların koruma alanındaki taşınmazlarda uygulamaya yönelik karar alma yetkisi korunma kurullarının görevleri arasında sayılmıştır.
Adresi : Kestemet Mah.Karagöz Sokak No: 50 Bolvadin / AFYONKARAHİSAR
Yüzölçümü : 265, 80 m2
Kıymeti : 1.617.635, 11 TL KDV Oranı : %18
Kaydındaki Şerhler : Diğer : Tamamı kentsel sit sınırları içerisinde kalmaktadır
1. Satış Günü : 02/02/2023 günü 14:00 - 14:05 arası
2. Satış Günü : 01/03/2023 günü 14:00 - 14:05 arası
Satış Yeri : Bolvadin Adliyesi zemin kat satış memurluğu odası Bolvadin/Afyonkarahisar
Satış şartları :
1- İhale açık artırma suretiyle yapılacaktır. Birinci artırmanın yirmi gün öncesinden, artırma tarihinden önceki gün sonuna kadar esatis.uyap.gov.tr adresinden elektronik ortamda teklif verilebilecektir. Bu artırmada tahmin edilen değerin %50 sini ve rüçhanlı alacaklılar varsa alacakları toplamını ve satış giderlerini geçmek şartı ile ihale olunur. Birinci artırmada istekli bulunmadığı takdirde elektronik ortamda birinci artırmadan sonraki beşinci günden, ikinci artırma gününden önceki gün sonuna kadar elektronik ortamda teklif verilebilecektir. Bu artırmada da malın tahmin edilen değerin %50 sini, rüçhanlı alacaklılar varsa alacakları toplamını ve satış giderlerini geçmesi şartıyla en çok artırana ihale olunur. Böyle fazla bedelle alıcı çıkmazsa satış talebi düşecektir.
2- Artırmaya iştirak edeceklerin, tahmin edilen değerin % 20'si oranında pey akçesi veya bu miktar kadar banka teminat mektubu vermeleri lazımdır. Satış peşin para iledir, alıcı isteğinde (10) günü geçmemek üzere süre verilebilir. Damga vergisi, KDV, 1/2 tapu harcı ile teslim masrafları alıcıya aittir. Tellâllık Harcı, taşınmazın aynından doğan vergiler satış bedelinden ödenir. (Alacakları rehinli olan alacaklıların satış tutarı üzerinden rüçhan hakları vardır. Gümrük resmi ve akar vergisi gibi Devlet tekliflerinden muayyen eşya ve akardan alınması lazım gelen resim ve vergi, rehinli alacaklardan sonra gelir.)
3- İpotek sahibi alacaklılarla diğer ilgilerin (*) bu gayrimenkul üzerindeki haklarını özellikle faiz ve giderlere dair olan iddialarını dayanağı belgeler ile (15) gün içinde dairemize bildirmeleri lazımdır; aksi takdirde hakları tapu sicil ile sabit olmadıkça paylaşmadan hariç bırakılacaktır.
4- Satış bedeli hemen veya verilen mühlet içinde ödenmezse İcra ve İflas Kanununun 133 üncü maddesi gereğince ihale feshedilir. İhaleye katılıp daha sonra ihale bedelini yatırmamak sureti ile ihalenin feshine sebep olan tüm alıcılar ve kefilleri teklif ettikleri bedel ile son ihale bedeli arasındaki farktan ve diğer zararlardan ve ayrıca temerrüt faizinden müteselsilen mesul olacaklardır. İhale farkı ve temerrüt faizi ayrıca hükme hacet kalmaksızın dairemizce tahsil olunacak, bu fark, varsa öncelikle teminat bedelinden alınacaktır.
5- Şartname, ilan tarihinden itibaren herkesin görebilmesi için dairede açık olup gideri verildiği takdirde isteyen alıcıya bir örneği gönderilebilir.
6- Satışa iştirak edenlerin şartnameyi görmüş ve münderecatını kabul etmiş sayılacakları, başkaca bilgi almak isteyenlerin 2021/8 Esas sayılı dosya numarasıyla müdürlüğümüze başvurmaları ilan olunur.

(İİK m.126)
(*) İlgililer tabirine irtifak hakkı sahipleri de dahildir.
* : Bu örnek, bu Yönetmelikten önceki uygulamada kullanılan Örnek 64'e karşılık gelmektedir.